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法院拍卖房到底能不能买?应该怎么操作?

发布时间:19-05-27 14:51 来源:小产权发发网 浏览次数:22

深圳小产权房网讯:楼市持续火爆,房价一直居高不下,寻找物美价廉的房源,便成了大多数购房者的心头大事。


配套齐全地段好的房子价格自然很昂贵。在这样的背景下,法院拍卖的房产比正常价格低了低了三分之一以上,有的甚至只是正常房价的一半左右;这样的低价房成了不少人选择途径之一。


但是这样的低价房真的能放心大胆的购买吗?购买法院拍卖的房子又会有哪些风险呢?



  • 名词解释:

    “法拍房”是指被法院强制执行的房产。


    当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。


    据悉, “法拍房”主要有四个主要来源,一是按揭违约产生,二是民间借贷违约产生,三是司法没收,四是无主房产



法拍房有哪些优势?


  • 优势一:可以避开限购令。

法拍房的面积大小以及所欲区域、买房人本地或是外地户口、购房资格等在法拍房面前都不受影响,均可参与法拍房竞价并购买。


  • 优势二:成交价格低于市场价。

根据人民法院关于财产拍卖的规定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市场价的80%。而房子一旦出现流拍,就会再次降价。


  • 优势三:可以规避部分税种。

在办理产权过户出具了法院的协助执行书后,法拍房只需缴纳契税,不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。



法拍房有哪些风险?


  • 风险一:房屋所有权证的办理难以确定

在购买拍卖房时,要看该房屋在拍卖前的所有权状况,如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备,则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。


  • 风险二:房屋质量没保障

因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述,对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。


  • 风险三:法律规定的执行回转

“执行回转”即是在执行程序结束后,原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销,以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据,法院重新采取执行措施,将已经执行的财产退还给原被执行人,恢复到执行程序开始前的状态的情形。


  • 风险四:购房成本风险

首先,法拍房必须全款付清,不支持贷款。按照规定,法拍房在竞拍结束后,购房者需持法院出具的《执行裁决书》、《协助执行通知书》等文件,才能办理过户等手续。但文件何时出,需根据案件进展情况来定,复杂的案件能拖一年半载。


其次,实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。法拍房交易过程中要缴纳保证金及拍卖公司的佣金。保证金在拍卖成功后冲抵放款,否则退回;支付的佣金比例一般为房价的1%—5%;如果土地使用权有问题,还需缴纳土地出让金。


  • 风险五:实际居住人拒绝搬离房屋

如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况,在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走,进而引发新的诉讼。


“捡漏”,是普遍存在的心理,但划不划算,因人而异,因情而定。建议普通购房人认真考虑,对房屋情况作出认真查清,在作出竞拍决定,本文章内容由深圳小产权房网成立提供。

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